房地产的七个市场失灵

房地产的七个“市场失灵”

对中国房地产形势的基本估计，已经在去年以来陆续出台的产业政策及相关措施中逐渐得到体现。大势的把握历来是决策的出发点，如何看待当前房地产市场态势，怎样去分析它与对待之，似已成为影响产业发展的攸关问题。正是出于这种考虑，本文拟对房地产运行中的“市场失灵”做一初步探讨，以资市场分析的参考。通观供给、需求及价格等范畴，房地产“市场失灵”大致表现在以下七个方面：　　一、住宅社会性形成的公共物品　　住宅是人从自然界走出来的初始和基本条件，是生命活动的载体。在市场经济条件下，住宅品具有商品性和社会性的双重属性。《住宅人权宣言》（１９８１，伦敦）提出：“有良好环境适宜人的住处，是所有居民的基本人权。”住宅相关的住房问题具有个人问题和社会问题的双重含议，相应，住宅产业既表现出私人品的某些特征，又显露出公共品的若干性质。物品的公共性，意味着市场机制大打折扣，甚至失灵，突出的是，住房市场的公有成分不直接受市场力量的影响，廉租房以至经济适用房的供给也不为当时的价格所决定，它不受房地产市场一般的最高利润动机的支配，不能直接运用供给曲线的观念。城市公房的增加，物业市场中必会出现对私人出租房产的需求下降，通行的租金水平也会同时下跃。也就是说，房屋流转的整体市场化程度降低了。　　此外，公共性的一面不定期表现在房屋的公共部位和公用设施上，虽然在买房时通过公摊系数已经将墙体、楼道、通道、花园、锅炉房、会馆及其公共用房摊入房价，理论上归业主私有了，但是由于在使用特征中挂有“公共”二字，它们绝非真正的私有品，而是不折不扣的由私人掏钱买单的公共品。对小区这些公共品的占有、使用、维护及重建，不适用纯私人品的决策模式，而需要机构性机制的介入。譬如说，物业管理部门的参与。　　正因为住宅社会性形成的公共品的一面，所以世界上没有一个国家实行住宅的纯商品政策。既使是西方发达的资本主义国家，也已经不存在绝对的自由买卖，自由租赁的城市住宅市场。（陈光庭，１９９１）而只是对于部分人，部分住宅实行纯商品的政策。　　二、物业（土地）权关联引起的外部经济　　英国着名城市经济学家Ｋ．Ｊ．巴顿说：“住宅是一种特殊商品，具有复杂的特征。”房屋的产权关系绝非像一块手表、一套衣服那么简单。房屋产权具有模糊性、非平衡性和错构性等一系列其它财货所不具有的特征。模糊性讲的是，房屋产权的界定是相对的；非平衡性讲的是，房屋产权结构的不稳定性；错构性讲是是，物业产权所有人与使用者往往得分离的。（刘玉录，２００１）正是物业产权的这些特征，使得房地产的开发和使用中的外部性非常明显，即一方行为给他方行为带来的影响很大。从房屋使用上讲，周末舞会尽管是在自家居室里举行，也会给隔壁带来不必要的干扰；底层房屋开饭馆等行为，将使临层房屋的价格大打折扣；邻里行为的不检点，会给孩子带来潜移默化的精神污染；装修的私拆乱改，将大大损害整个楼体的寿命。房地产一个独具的特点，即物业价格会在很大程度上受到周围物业情况的影响。也就是说，物业价格与其他物业业主的行为有着密切的联系。这就是人们在买房时，除了关心房屋本身的质量，还特别注意未来邻里的职业、阶层、文化、种族，甚至宗教背景的原因。　　从房屋开发上讲，用于建设房屋所取得的土地使用权是非绝对的（如俗语说，没有不受限制的权利）。项目位于老区，它会影响即有建筑环境和社会生活环境；位于新区，它将对未来的区域发生多种影响；位于耕地中，会使原有的自然生活基础发生变化。从更根本的意义上说，开发就是“消费环境”。如果对环境不制订价格或者价格很低，那么同为此以付费用相比，开发企业会变本加厉地快速消费。这就是风景名胜区高档别墅多年来开发屡禁不止的产权方面原因。　　无论从个人还是企业层面，在物业（土地）产权关联背景下，当行为人不能承担自身行为的全部成本，即个人（企业）成本与社会成本不一致时，外部效应就会发生。现代城市住宅（楼房）的连体性，加剧了这一外部效应。外部经济的存在，说明了市场在住宅领域的部分低效率，即失灵。　　三、价格不确定带来的信息偏在　　不动产的产出能力是以住址特征、物业特征和法律特征的综合因素为基础的。住房服务流量不是一种定义准确的同质商品，在任意一个时点上估算存量房地产的价格依然是非常困难的，一车皮大豆，几粒样品加上一台衡器，在价格既定的前提下就可决定其价值量，房屋价值量的决定不会这么简单。房屋单件昂贵、耐用（可多次循环长久使用），加上土地不灭性，是一个庞大的经济单位，因此与金融有着天然联系，二者构成虚拟经济的基础。虚拟性使得物质结构相对稳定的房屋价值，即使同一套房在不同经济景气和级差地租变动下，也会相差甚远。无论是房地产价格评估中的重置法、收益法，还是市场法，都是大致的测算，因为房屋没法“上秤”，即使重量相等，价值也不会相等。苦于此，２０世纪８０年代美国学界曾提出以“享乐价格”的方法来确定房屋的影子价格和影子数量（沃纳赫希，１９８４），但最后还是以无法定量而告终。　　房屋价格密码破译的无解，导致房地产市场信息的获取比证券市场困难得多、费用高得多。搜寻和反映房地产市场机会的信息费用进一步导致了房地产市场的无效率。（盖伦格Ｅ里尔，１９９６）因此，市场专家认为，房地产交易尤其是存量物业交易是典型的买卖双方信息不对称，即信息偏在。现实房屋买卖中，众多买房消费者并不具备关于市场上所出售楼盘及其后物业服务的市场价格、工程质量、材质品种、地基处理、管线埋设、房屋特性、功能效用等一系列方面的充分知识，因为他们还没有来得及为了买套房子而迅速成为房地产专业人员，相反，开发商以及内行的代理商对此却了如指掌。这种信息不对称下的谈判和交易，使市场所要求的公平（等价交换）打了埋伏，产生市场失灵。　　四、不可移动性造成的自然垄断　　传统意义上的房屋在物理特征上，具有固定性。每一套（甚至一间）房屋占据着独特的位置和空间，在同一位置不可能存在两套房子，房屋所占据的空间还附带着采光和地基稳固等衍生权利。位置和空间坐标上的具体房屋，只此一家，别无分店，类似于“只有该地才有”的土特产，形成物业市场上事实上的稀缺性。同理，庐山上的“美庐”与黄山上的“北海饭店”是不能划等号的。成千上万个项目中，如宗地、住宅和其他建筑物，毗邻的建筑用地可能是类似的，但是决不可能完全相同。房屋空间上的排他性和位置上的独占性，使得开发商每建成一个小区或大厦都实质上成为该物业的垄断者。因为在建筑生命周期内不会出现替代者。物业的不可移动性（假使能移动，它还要占据另一处其它物业不能再进入的位置和空间），决定了房屋的流转只能是观念上的、权益上的，房子本身并没有动，只是权利主体变更了。这与其他商品的市场交换，比如汽车是完全不一样的，谁也不会将买到的汽车还放到汽车商的院子里。所以，房屋和土地才被称为不动产。不动，不动，不移动之财产也。　　在物质产品社会再生产中，房地产是惟一的生产（开发），流通（交换）和消费（使用）要在同一空间进行的产品。这与水产品生产（捕捞）在大海、流通（买卖）于市场、消费（就餐）在餐厅的循环截然不同。因此说，房地产是一个地方性市场，每一个项目都占据着独一无二的位置，只受当地供求关系调节。即使外地人来买房，他的置业行为也要纳入当地房地产市场供求关系。具体说，他的有效需求在该地形成购买力，他购买的房子是在当地开发的，未来他要在该地使用本房屋。房地产价值不仅因上述的物业权关联性产生的外部效应而受到影响，而且还由于房屋固定性与周围环境不可分割地联系在一起使物业价格在很大程度上受到周围物业情况的制约。　　房地产的不可移动性，使它不能像农产品和日用品那样去市场自由竞争，故而形成永远固定在某个位置与空间的自然垄断，由此消弱了市场机制的发挥。　　五、产品差异化产生的不完全竞争　　一套房子，在生命周期内可能进行分期（割）买卖，但却难以分割使用（过去一套两户的所谓“独橱”、“伙单”房型，实践证明是违反宅居的伦理规范的）。也就是说，具有单件性。单件性还有着不可替代（复制）之意，类似于手工艺品，任何一件都不会与另一件完全相同。换言之，即异质性，属非同质商品，多元性、多样性，包括数量和质量两方面。地球上不会找到两套完全相同的房子。正像人们常说的一个人不能两次蹚过同一条河流的道理一样。虽然，房地产买主有时也可以在若干具有相同吸引力的物业之间进行选择，但是多数情况下，由于买主的购买偏好的明确的，即使存在很多可接受的替代物业，也无济于事，而实际上，往往是在买方所希望的地块上，甚至根本找不到好的替代物业。　　住宅市场属于经济学上所规定的非同质商品的“产品差异市场”。这意味不存在一个单独的住房市场，而是多种不相同又相互关联的市场和次级市场。换一个说法，房地产市场是垄断竞争性市场。因此，物业价格高于市场竞争均衡的可能性比较大，没有单一的均衡价格。正如英国学者保罗贝尔琴所言：“世界上还没有那一个国家，对住房的需要能和它的供给达到完全均衡。”（２００２）不完全竞争使供求与均衡失之交臂，房地产市场出现了失灵。　　在最低收入者住房、动（拆）迁房问题上，为了弥补这一点，政府介入了住房市场。在不动产市场，除了前期的土地供给、规划设计等限制外，以税收、投资刺激和不动产的使用及转让的管制等形式实现的政府干预，比其他绝大多数市场都要多。大家看到，大都市区域内的地方政府对于辖区家庭和企业的位置选址有非常大的影响，当然也会影响到房地产资产的价格模式。　　六、不动产所有权生成的心理效用　　在家庭、教育、艺术、科学和政治领域，越来越多的社会关系在屈从于经济上的考虑，即经济伦理学所说的“生活世界的殖民化”。（哈欠马斯，１９９３）与此同时，对发展模式的反思以及人生价值重新审视的结果，使得一些传统的非经济因素仍然在增长领域发挥着作用。尤其是像房地产这些承继和沉淀着深厚文化的产业，越来越受到人文因素更多、更深刻的影响。　　置业者认为，物业所有权意味着居所、社会地位和一项投资。不动产所有权带来的某些满足感在性质上是非金钱的。在住房领域，这个现象被称为“所有权的骄傲”。这种以房屋占有欲为特征的买房心态在消费决策中已经与“经济人”假定偏离，产生了市场机制的盲区。与这种“置业导向”相异的另一些买房人，是“看破红尘”一族。他们认为房子本身并非追求的目标，房子的消费是供人们住在其中从而取得满足和福利，交易的对像实质上是附着在每一宗物业上的权益，而不是居住房屋本身。所谓置业是“购买一种生活方式”，房屋和小区的综合质量都是为这个宗旨服务的。这种人倒不一定买豪宅，只是适合我就行。出于这种居住理念的置业行为，不会严格遵循商品等价交换的价值规律原则，而是在大多数场合奉行“我看好就值”的信条。除了上述两种“非经济性”置业观，社会上还存在着一种普遍的心态，即许多人希望不动产价值持续上升。（查尔斯Ｈ温茨马奇，２００２）似乎不动产可以脱离市场而像酒窖中的酒曲一样自行发酵，从而增值。严格说，这是一种现代“不动产拜物教”。　　凡此种种，附着在不动产交易上进而由不动产所有权生成的心理效应，是非经济性的。他们会使只能“生活”在经济领域里的市场机制失灵。　　七、不可抗力干扰潜伏着投资风险　　房地产需求是一种引致需求，也就是说，对它的有效需求要决定于其他需求状况。比如说，对写字楼的市场需求要取决于区域商业性投资的发展。这样，就容易出现不均衡。从供给方面讲，房地产开发周期长，市场的价格、销售额和上市量等内生变量与世界贸易、利率和气候等外生变量不确定因素多、变量大。往往可能所开发项目获得准售时的市场情况与立项时大相径庭。同时，由于开发建设周期长，短期内，房屋供给变化滞后于价格的变化，住宅市场的租金和售价取决于需求方，房屋供给的价格缺乏弹性，最终导致住宅市场的不稳定和价格的大起大落，加剧了市场风险。　　房地产从开发到出售的运行流程交易成本高，一个项目审批最多时需要盖一百几十个章，中间建设和最后卖房还要经过好多门槛。所以，开发企业和投资者的进入和退出都很困难。项目建设中市场发生了变化，想退出规避风险，往往已经来不及。很明显，房地产市场交易成本通常比证券市场高得多。这就阻碍了人们根据最新的信息对投资组合进行调整，进而延长了最新信息在市场上得以反映的时间。再加上前面已述的房地产信息成本高且获取困难，更放大了调整困难的效应。　　相对于火灾、洪水、雷暴和地震等自然灾害引起的损失风险可以转嫁给保险公司，即“可保风险”，房地产开发以至买房投资的“不可保风险”很大。人们常说房地产是高风险产业，正缘于此。在这些风险面前，市场机制是无能为力的。　　总而言之，必须把市场和市场经济理解为社会的一个局部体制：在市场运作的前后及运作过程中，始终还存在着其他的机制，它们对市场有着促进、补充、修正以及改进的功能。房地产市场完全是“粗线条”的，对此不适于借重一种纯粹“自由市场学说”。