本小区是房龄较长的老式居民住宅小区柔软

朝阳区作为北京城六区之一，一旦有新房源入市，便会引起市场格外关注。

今年以来，朝阳孙河、东坝、朝阳北路板块进入新一轮推盘期，不但有前两年的老项目后期现房在售，纯新盘也陆续亮相市场。

如今，限竞房与纯商品住宅并存，改善大户型与90平方米刚需房并存，楼市温度与购房者预期已经发生改变。在新的市场环境下，朝阳新盘近期的加推，已成为北京楼市新一波看点。

市场环境生变

虽然朝阳区一直是毋庸置疑的北京核心区域，但位于五坏外的孙河、东坝两个板块“热”起来也是最近两年的事。

以孙河为例，作为全北京为数不多先规划后开发的高端低密墅区，孙河区域整体容积率在1.0左右，大量土地面积都是生态景观。如此生态低密的宜居，又位于繁华的朝阳区，使得孙河板块从进入大众视野伊始，就备受关注。

2014年、2015年·双珑原著、泰禾·北京院子、首开·琅樾、中粮·瑞府四个楼盘为区域聚集了一 热度，也拉开了孙河高端盘扎堆竞争的序幕。此后，进驻孙河的开发商都在此打造各自旗下的最高端系的项目，以匹配孙河优越的地块属性。

2016年北京楼市9· 0政策之后，土地出让规则出现了一些变化，限房价、竞地价，“90/70”地块大量现身。和此前孙河出让的地块不同，2017年以来，成交的4宗孙河地块，均遵守新的土地出让规则，也就是说，拿地时即限定了未来项目入市价格，同时，90平方米的户型要占到项目70%的比例。以新政策划线，未来孙河板块的产品规划、户型尺度，都将与此前的项目有所不同。数据显示，2018年孙河将有超过 500套限价商品房供应，同时之前的商品房预计入市也将超过千套，供应量比之前有明显上涨，整体土地溢价率有所下行。

与此同时，整个楼市环境也逐渐改变。在土地市场上，孙河也出现了降温的迹象。今年1月，孙河一地块出让时仅一次报价即成交，溢价率1%。商品住房销售均价不超过68924元/平方米，且最高销售单价不得超过72 70元/平方米。可以说，在严格的土地出让规则限定下，开发商在孙河拍地时的顾虑更多了，后续压力预计更大。

新盘老盘共竞逐

记者了解到，在朝阳区的五环一带，有多个项目进入新一轮推盘期，形成新老项目共同角逐市场的局面。

近日，位于孙河的懋源·璟玺项目园林示范区正式开放，懋源地产总经理助理、营销策划总监刘强介绍，懋源·璟玺是懋源地产城市低密高端别墅产品线“璟系”的代表作。懋源·璟玺不仅拥有孙河区域内共享的10万平方米中心湖景观，还将打造14万平米的峰谷园林、湖景园林景观带，这一园林体量在孙河乃至全北京目前所有的高端项目中可谓首屈一指。125米-150米超宽的生态复合长廊、“两山夹一谷”的大落差坡地的峰谷景观，将展现北京别墅园林开发的新高度。

在产品的打造上，懋源·璟玺拒绝复制，坚持为朝阳孙河“因需而生、因地择人、因人而变”的专属，以超级用户思维作定制豪宅的再思考，深度钻研专属客群的生活习惯，为用户带来超乎想象的墅居空间感受。懋源·璟玺将每层的空间功能纯粹化，再通过点线面的立体组合，实现空间与空间的功能迥异，又互为一体。据项目销售人员介绍，项目包括类独栋、叠拼、合院等别墅型产品，共258套。

位于东坝的首开·天誉目前有少量现房在售。该项目是法式风格的纯别墅社区，包括联排、叠拼别墅产品。此外，东坝在售楼盘还包括华府、首城珑玺、和光尘樾项目等。

在很久没有新盘供应的朝阳北路，位于地铁6号线黄渠地铁站旁的和锦薇棠，是保利“和锦”系首发之作，主推170-280平方米叠拼别墅，也结束了区域内多年无别墅入市的局面。

板块走向成熟

六年间，孙河、东坝已从当年的“黑马板块”，变成了如今名副其实的“明星区域”，成为北京豪宅板块中，购房人认可度很高的地区。

2017年北京别墅销售排行榜上，不论是总价1500万元的入门级别墅，还是5000万元的金字塔尖级别墅，都有孙河项目占据榜首。

如今的孙河、东坝板块的多个楼盘已经开始交付，各项配套逐渐落地，政策红利一一兑现，进入全面发展的黄金期。

孙河低密墅区正在被朝阳区政府重点打造的“北京生态绿肺”——温榆河滨河生态走廊（建设中）所环绕，面积相当于约10个朝阳公园。与此同时，建设中的北京市中心城区内最大的人工湿地公园——沙子营湿地公园一期即将完成，二期正在进行疏解清退，整体建成后的面积将达到奥森公园的两倍。

在第三CBD和燕莎、丽都商圈以及以首都机场为核心的临空经济带的三重拉动之下，加上北京第四使馆区落户东坝的利好，东坝板块已经进入从传统的居住区到复合型国际化商务居住区的转型。

交通方面，京密路的升级改造也正在进行中，京密快速路竣工后，从孙河驾车到主城区的时间将被大大缩短。正在建设中的地铁 号线将到达东坝地区，设有东坝中街站，区域内出行将大大便利。

医疗配套方面，北京安贞东方医院将落地东坝，建成后将成为一家以心肺血管治疗为特色、拥有800张床位、满足各类医疗需求的三级甲等非营利性综合医院。项目还计划按照国际医院JCI标准打造，与国际商业保险接轨合作，提供多层次、多元化的医疗服务。

可以说，由于北京城区内买房门槛的不断提升，主城区内老旧房屋的舒适性不佳，孙河、东坝、朝阳北路作为靠近五环的优质片区，成为购房人的置业青睐之地。

本报记者 陈静思

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