较好金算盘金地深圳地王解套术

表面上金地在该笔置换中“吃亏”不少，事实上，在完成该产权置换后，金地可在上塘道项目多出售 29套单位，获得将近 亿元的销售收入。

在火热的深圳房市下，不少“曾经的地王”命运已经悄然发生改变。

地王前世

12月4日，深圳市规划和资源委员会宝安管理局发出一则事前公示，告示称，深圳市政府已经同意了金地集团将其深圳香蜜山项目２４７１２．９３平方米的自用配套用房与金地上塘道项目２１８３６平方米经济适用房进行产权置换，置换完成后，金地上塘道项目的地价仍按原合同执行。宝安分局将按规定办理金地上塘道项目土地使用权的出让合同变更手续。

该告示意味着，金地曾经的深圳地王项目——上塘道项目，已经顺利走出了亏损的阴影。

资料显示，2007年，金地以8.61亿元的价格竞得的深圳龙华的上塘道一幅住宅用地，楼面价为6847元每平米，成为当时深圳知名的“地王”项目之一。该土地的出让合同规定，项目的规划中必须有总面积15%的住房无偿提供给政府作经适房用途。

然而，金地在拿下该地块之后很快受到了2008年房地产市场调整的压力。在楼市低迷的2008年，金地在上塘道附近的项目--金地梅陇镇曾一度被降价至不足9000元每平米出售，而该项目07年的最高售价曾达1.6万元每平米。这意味着，金地获取的上塘道项目，其6847元/米的楼面价，附加各种建设费用，成本将超过包括梅陇镇项目在内的多个周边楼盘的销售价格。

一时间，上塘道的地王成了金地业绩"拖后腿"(新京报)电影《十二生肖》中的项目。

“解套术”

幸运的是，年内深圳房价逐步上扬，经过7个月的上涨，已经突破2万元的大关。随着2009年深圳楼市的日渐火热，金地这个“地王项目”也已经走出了亏损的阴影。

据金地披露的资料显示，截至10月底，上塘道项目已经完成销售金额约2亿元，销售面积1.5万平方米左右，单价约合1. 万元-1.4万元/平方米。预计目前的销售面积已完成该次推盘面积的近1/ 。

今年8月，当深圳平均房价达到188 0元/平方米之时，新开盘的金地上塘道项目售价还是1. -1.4万元，业内人士对观点地产新媒体表示：“金地上塘道项目的性价比还是很高的，开盘卖过了几个月之后，周边很多房子都已经卖到2.5万了，而金地上塘道这个项目价格最高才卖1.6万”。

金地的“金算盘”就此开始。

２００８年１０月，金地集团提出将深圳市国际球俱乐部有限公司（金地集团全资子公司）名下的金地香蜜山项目１、２号楼共２４７１２．９３平方米自用配套用房与金地上塘道项目配建的经济适用房（共３２９套）进行产权置换，即金地香蜜山项目２４７１２．９３平方米自用配套用房提供给政府作人才公寓，作为上述经济适用房的置换条件，金地上塘道项目配建的经济适用房变更为商品房。

金地香蜜山项目位于香蜜湖路与侨香路交汇处，该项目１、２号楼于２００４年１２月１５日竣工，总住房户数２５６户（其中２房１１２户，７９平方米／套；３房１４０户，１０３－１１１平方米／套；复式４户，１６１平方米行情回顾：郑商所白糖主力1405合约今日低位震荡运行／套），建筑面积２４７１２平方米，房屋用途为酒店式公寓，属非市场商品房；剩余使用年期５７年。

“金地香蜜山项目的权益价值明显比金地上塘道项目的经济适用房权益价值高，该项目属于高端项目，附近也有一个叫侨香村的项目，是带有政府福利性质的住房项目，入住的多为公务员。”深圳一名业内人士对观点地产新媒体表示。

表面上金地在该笔置换中“吃亏”不少，事实上，在完成该产权置换后，金地可在上塘道项目多出售 29套单位，如按每户70平米，每平米1. 万元计算，金地将获得近 亿元的销售收入。

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