城乡建设部陈晟房地产基金应傍产业基地

陈晟建议，拥有多方资源的PE应当把第一产业、第二产业和第三产业结合起来。“以产业基地为底层支持，形成多业态组合。这种跨界模式包括开发商、开发商和产业将它转载过来开发商，可能底层还有FOF基金（专门投资基金的基金）结合在一起。”他说。

“这一定是未来城镇化的开发模式。基金这样运作比挑选一个项目可以掌握更多主动权，因为整个FOF或者整个土地运作体系都在手上。”陈晟说。

他以张江科技园举例。张江园区横跨上海和浙江的园区交接处，正好是城镇化转移的核心位置。“科技园首先有产业，其次有地产的支持，还有金融的保障。这样赚到的钱包括土地的溢价、园区的招商、企业的孵化。其中五年税收的85％是返还的，靠这个收益已经能支撑这个园区。”陈晟说。

陈晟表示，在最新的城镇化进程中，房地产行业发展进入转型阶段。

他指出，在这样的产城融合模式下，大的基金可以直接发FOF基金，规模在百亿元，而区域型、中小型基金可以介入分类的基金项目。

“开发商现在拿地很困难，如果是产业运营商，零地价都可以。所以这样的模式比现在单纯给开发商做基金做信托赚得更多，会主动上门要求贷出资金。”陈晟表示，除了产城融合，房地产基金甚至可以主动和农业体系相结合。

“农村土地改革比众人想象得要快。在一些试点地方，农村宅基地属性已经批准转为农村的建设用地。如果开发商能够参与开发的话，这将不再是小产权房，而是有产权的房子。未来这块是机会。”陈晟说。 （叶梦蝶）

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