地产崩盘论甚嚣尘上别担心成都楼市没问题

那么，目前成都的房地产市场的总体情况与运行趋势如何？降价风波是否会波及成都导致楼市“转熊”？采访了成都思源经纪研究中心总监孔祥虎、(,)西南顾问部负责人郭晓勇、成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明、成都锐理品牌营销中心总经理郭洁。

购房者：不太确定房价走向

在成都楼市，从“马上打折”，到中石化“贱卖”房地产资产，2月以来种种迹象叠加，似乎也为2014年房地产发展“涨”与“跌”的论战增添了更多的不确定因素。其中，对购房者心理预期的影响更为明显。“我现在对于房价的走向已经不太确定了，有种雾里看花的感觉。”28岁的成都市民苏 告诉。作为“任大炮”的追随者，一直以来，苏 都相信房价会逐渐上涨，因此对于的购置一直在其计划表中，并决定在今年购置属于自己的首套新居。然而，春节过后，对于部分楼盘大幅度打折的兴奋劲儿还没有过去，就遭遇了“地产崩盘论”的刷屏冲击。“想趁着限时折扣节省一部分资金，又担忧房价真的会走低，如果均价降1000元，至少就是好几万元的损失。”对未来的不确定的犹豫中，苏 最终还是不敢草率出手。

房产走势：成交量与新增面积均环比大涨

不过，尽管有苏 这样的不确定者，但成都楼市春节后回温态势依然明显。中国指数研究院统计数据显示黑龙江200.56万吨。截至发稿时河北交易结束，上周成都主城区商品房成交量环比继续上涨，共成交27.51万平米，涨幅达6 .05%。此外新增预售面积17. 9万平米，环比大幅上涨 92.5 %。

成都思源经纪研究中心总监孔祥虎告诉，“思源代理的楼盘，春节以来的销售业绩大多表现良好，目前并没有所谓崩盘的迹象。1月是楼市的淡市季节，成交绝对值不能作为楼盘崩盘说的佐证， 月乃至5月的成交数据出来以后，才能够根据综合的环比、同比值，评判楼市实际的走势情况。”“部分开发商限时打折促销的情况，这是贯穿房地产的一个营销手段，不排除确实有部分中小规模开发商因为流动资金不足而采取降价措施，但更多的时候仅仅是楼盘的一个吸引客户到访的噱头，我们在说这个降价促销时，必须辨别清楚它到底是属于哪一类虚拟运营商用户数超过180万。在42家获得牌照企业之中，才能够真正成为研究房产走势的重要支撑。”孔祥虎表示。

成都房价：仍将保持平稳

事实上，在多位成都地产机构专业人士看来，目前而言供给偏大城市出现的降价销售现象不会蔓延至成都，不过，房地产行业与房价涨幅回落无疑将成为行业趋势。“杭州的问题不能够用孤证否认整体，也不能用非典型推断总体。”成都市场研究有限公司总经理欧阳晓明表示，“目前可能会有某些房地产项目的价格出现起伏波动，不过这些是由供需决定的，属于正常的波动区间。房地产市场的总体趋势仍旧是平稳的，房地产仍然是评判国家地区经济健康兴旺与衰退之间很重要的指标。”

欧阳晓明指出，在房地产的库存与去化量之间有一个正常的指标区间，只要预售量超过竣工量，就是正常的，目前的成都就处于这样的区间中。另外，目前成都的在建面积为1.5亿万平方，而平均的年去化速度为 000万平方左右，根据房地产的开发周期，这一速度在 -5年内也是正常的。

“普适性”定律——业内称：“杭州价格过高，成都没有回调空间”

另一方面。关于楼市降价的“普适性”定律，有研究机构给出了两条标准，一是城市的去化时间超过50周；二是该开发商在该城市的当年去化率低于70%。

不过，世联行西南区顾问部负责人郭晓勇对此并不赞同。郭晓勇指出，这样的衡量标准并非是普适性定律，因为每个项目的区位、客群、大区域的放量等均不同。相对于杭州而言，其主要为销售周期末端的尾盘，客户很难追捧。而“对于成都要具体项目具体分析。以华润万象城为例，如果有新的项目开发，即使超过50周的周期，还是会卖的很好，这与区域的价值、承受度、项目的自我更新有关。”

郭晓勇表示，开发商降价有几个因素，一则是尾盘到了，需要回收现金；二则基于银行的直接融资渠道不畅，就希望通过降价实现快速销售，以避免高额利息，保证现金流的安全，并非是对于市场的不看好。

成都锐理数据品牌营销中心总经理郭洁也指出，价格过高是杭州房地产市场与成都不一样的地方，价格回调是必然。而成都价格没有回调的空间，所以此次的降价，对成都的影响仅仅是增加了一个观望期。“目前房地产的销售以刚需与改善型客群为主，在城镇化的大趋势下，房地产市场依旧会持续稳健增长。而综合净人口流入量与待开发土地这两大指标评判，成都的房价会稳步上升，其中某些特别的区域核心地段的资产价格上升幅度会较大，但是住宅方面由于放量基本与需求匹配，不会爆发式增长。”郭晓勇表示。

未来趋势

在吃紧和高库存压力下，房地产分化已蔓延至不同城市之间，市场调整预期越来越强烈。“三四线城市很危险，一线和部分热点二线城市还是不错的。”也成为保利、万科等大牌开发商成都公司相关负责人的共识。

欧阳晓明：三四线城市很危险

未来成都房地产发展中，低位平稳的发展将会成为常态，整个市场更多的将会处于不温不火，而不再会出现过热，这也与外部的总体经济形势是一致的。

目前房地产正在由普遍性机会转变为结构性机会，一些城市，特别是三四线的县级市、人口衰退的城市、整体经济发展速度较差城市的房地产市场存在风险。而符合国家发展战略的，比如在成都平原经济区，以及环成都平原一核三轴一环、且城际快速交通沿线的城市群，房地产市场与房价均会处于平稳、健康与缓步上升。

房价不会下降，是由于房价所关联的劳动成本、货币投放量、CPI等都在走高。不过，开发商面临的考验也在加大，未来房地产市场的结构性机会将会与专业度与精细化的程度精密关联，产业规模也会随之进行整合与发展。

孔祥虎：或许会理性回归

目前的成都市场是相对良好的，但在未来经济不乐观、开发商理性观望的大背景下，不管是一线、新一线、二线或者三线城市，在2014年都应该做好打硬仗的准备，市场或许会呈现出理性回归，2014年可能将是房产进入新阶段的转折元年。

郭晓勇：不会出现爆发式增长

对于今年成都的房地产市场我们比较看好，不过大家的心态要放平，房地产发展需要稳健与谨慎一些，不会再出现爆发式增长。

一方面，部分的下跌证明资本市场不再将房地产看作资本高收益的区域；另一方面，地方今年进入还债高峰，不会再在房地产领域高飞猛进；此外，实体经济运行的下滑抑制部分购房者的购买力，也令其更加谨慎，从而延迟一部分的改善型需求。

事件回顾

2.22

一则“兴业银行总行通知全行暂时停止办理房地产夹层融资业务，暂停房地产供应链金融业务”的消息不胫而走。

2.2

随着消息的持续发酵，多家券商纷纷举行“银行停贷”事件的会议，讨论事件影响和未来房地产行业基本面可能的演进走势。

2.24

房地产板块大 跌 5.26% ，“招保万金”四大地产龙头跌幅超5%，市场弥漫恐慌气氛。

2.24

晚间

兴业银行紧急发布澄清公告，称为进一步优化授信投向，调整资产结构，本行暂缓办理部分房地产新增授信业务，停办房地产夹层融资业务，所停办夹层融资业务规模在本行业务中占比极小，对本行经营没有实质性影响。

2.26

早间

工农中建交、、民生、中信、浦发、华夏等10家银行一致在各自官发布“没有停止发放房地产”的公告。

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